Пришли по-английски

Британская компания Raven Russia покупает у скандинавского фонда Northern Horizon Capital все его петербургские активы стоимостью 8 млрд рублей — два бизнес–центра и логистический парк. NHC уходит из России, так как ситуация в стране плохо влияет на его деловую репутацию.

Британская компания Raven Russia покупает все активы скандинавского фонда Northern Horizon Capital в Петербурге — это бизнес–центры Kellermann Center, «Примиум» и логистический парк «Гориго». Стоимость активов оценивается в 8 млрд рублей. Northern Horizon полностью уходит с российского рынка коммерческой недвижимости, а Raven Russia, которая раньше была сосредоточена на складах, расширяет портфель за счет офисов.

Из рук в руки

Федеральная антимонопольная служба одобрила сделки по покупке британским фондом Raven Russia активов Northern Horizon Capital в Петербурге. Соответствующие постановления опубликованы на сайте службы в конце декабря.

Из постановлений следует, что компании Bossina Holdings Ltd, Xotus Ltd и Donario Holdings Ltd, зарегистрированные на Кипре по одному адресу, приобрели по 100 % ООО «Гориго» (логистический парк надалеко от Пулково), ООО «Первомайская заря» (БЦ Kellermann Center на 10–й Красноармейской ул.) и ООО «Примиум» (БЦ «Примиум» на Приморском шоссе). Общая площадь объектов — более 100 тыс. м2. Кипрскими компаниями руководит Ричард Хау, директор по строительству Raven Russia, а среди управляющих значатся Нил Смит (руководитель кипрских операций Raven Russia и руководитель проектного финансирования компании) и Джереми Страглс — еще один топ–менеджер компании.

Управляющий директор Raven Russia Адриан Бейкер в прошлом году заявлял, что компания готова инвестировать в складской рынок России $ 300 млн (18 млрд рублей). Вчера в компании подтвердили, что сохраняют планы по покупке объектов, но комментировать сделку с Northern Horizon Capital не стали.

«Мы активно ищем привлекательные приобретения, которые будут способствовать дальнейшему укреплению наших денежных потоков и прибыли. Мы еще не завершили какие–либо новые сделки, если мы сделаем это, мы объявим», — ответил представитель Raven Russia.

О том, что сделка пока не закрыта, рассказал «ДП» и участник рынка, знакомый с ситуацией. «Покупателя на активы скандинавы начали искать в прошлом году и рассчитывали продать объекты до конца года», — добавил он.

Рыночная стоимость активов, если у них нет обременений, составляет примерно 8 млрд рублей, оценил заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. «Но если продажа вынужденная, срочная, то купить можно дешевле на 10–20 %, если не больше», — добавляет эксперт.

По словам Андрея Амосова, главы офиса компании JLL в Петербурге, в текущей рыночной ситуации такие портфельные продажи возможны только при условии «невероятной скидки». «Эти объекты давно находились в собственности у иностранной, скандинавской компании, и, как многие скандинавы, она хорошо видит политические риски. Когда люди видят политические риски, они не думают об экономике, соответственно, я полагаю, что сумма сделки существенно ниже рыночной оценки», — говорит Андрей Амосов.

Уставшие скандинавы

В Northern Horizon Capital вчера не ответили на запрос «ДП». Равно как и консультанты, проводившие оценку активов, что тоже косвенно свидетельствует о том, что сделка находится в активной стадии. Так, в Knight Frank SPb и JLL отказались оценивать стоимость объектов, аргументируя это тем, что проводили их оценку и эти данные конфиденциальны. В Colliers Int SPb также отказались от комментариев, отметив, что выступают консультантом сделки со стороны Northern Horizon Capital.

Компания Northern Horizon Capital образована в 2011 году в результате слияния датской компании BPT Asset Management и финской Evli Property Investments. В Northern Horizon Capital вошел фонд «Россия I», который Evli Property Investments открыла в 2006 году. Активы финнов в Петербурге вошли в этот фонд. Первоначальный объем фонда — 147 млн евро (по нынешнему курсу — 9,3 млрд рублей).

Baltic Property Trust (BPT) принадлежит различным скандинавским пенсионным фондам, Evli Property Investments находилась под управлением финского банка Evli.

В отчетности Evli в последние годы упоминалось то, что ситуация в России отрицательно влияет на деловую репутацию компании. В 2014 году в годовом отчете банка упоминалось, что «в России трудности, вызванные кризисом на Украине, экономическими санкциями, снижением цен на нефть» отразились на бизнесе компании. Тогда из–за сложной ситуации был закрыт петербургский офис компании, а по сообщениям в СПАРК– Интерфакс, в этом году Evli ликвидирует свою компанию в Москве. Впрочем, финский банк продает активы не только в России, но и в Прибалтике.

Судя по информации на сайте Northern Horizon Capital, кроме трех объектов в Петербурге в портфеле компании нет российских активов.

Чертовски здоровый доход

Компанию Raven Russia в 2005 году создали британские предприниматели Антон Билтон и Глин Хирш, которые раньше вели бизнес в Лондоне. Антон Билтон, например, потомственный британский девелопер. Партнеры решили сфокусироваться на складской недвижимости. Изданию Property Week они объясняли, что, изучив российский рынок, увидели, что в этом сегменте нет крупных игроков и существует дефицит предложения. «И, увидев доходность 12–14 %, мы подумали, что это чертовски здорово», — объяснял Билтон изданию.

На конец прошлого года в портфеле компании было уже 1,5 млн м2 коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Новосибирске и Ростове–на–Дону и 273 га в земельном банке, в том числе 10 га около Пулково–2 в Петербурге, а также участки в Челябинске, Омске, Уфе и Новгороде.

Компания по–прежнему сосредоточена на инвестициях в логистические комплексы, но в ее портфеле есть один бизнес–центр в Петербурге — «Константа» на пл. Конституции, который арендует «Ленэнерго» (15,8 тыс. м2 арендной площади).

Часть акций Raven Russia торгуется на бирже, часть находится в собственности международных компаний, самая большая доля (32 %) у Invesco Perpetual. У топ менеджмента компании, в том числе Антона Билтона, 10 % обыкновенных акций.

Иностранцы продают

По оценке компании JLL, за 2016 год объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $ 4,2 млрд, что на 74 % больше по сравнению с предыдущим годом. Но с иностранными инвестициями все не так гладко.

По предварительной оценке Knight Frank, доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам года упала до 14 % в общем объеме. За последние 7 лет это самый низкий показатель. После начала кризиса рынок ожидал инвестиций из Азии, но пока они не смогли сгладить падение.

В Петербурге Stockmann продает последний российский актив — ТК «Невский центр». Ранее инвестировавшая в строительство жилья финская Leminkainen сосредоточилась на подрядных работах. Но другие иностранные девелоперы продолжают работать в городе.

Компания SRV в прошлом году завершила строительство ТРК «Охта Молл». Фонд Morgan Stanley с 2012 года владеет ТРК «Галерея».

На рынке жилья работают финская ЮИТ, шведская Bonavа (NCC).