Темная сторона торгов

Управление Федеральной службы судебных приставов РФ по Петербургу (ФССП) направило губернатору города письмо о готовящейся продаже активов ФГУП "Ленинградский северный завод".

Если реализации госсобственности на торгах Фонда имущества предшествует рекламная кампания в ведущих СМИ Петербурга, то извещение о продаже арестованного имущества и активов предприятий-банкротов, как правило, публикуется в малоизвестных изданиях с ограниченным тиражом.

"Ни комитет, ни широкая общественность не знают заранее о проведении таких торгов, - говорит зам. председателя КУГИ Олег Ляпустин. - Реализация имущества в рамках исполнительного и конкурсного производства превратилась, к сожалению, из инструмента финансового оздоровления и защиты прав кредиторов в инструмент вывода активов и продажи их по заниженной стоимости.

Формально все чисто, но цены сделок далеки от рыночных. Через такие "аукционы" уходят и довольно большие, интересные объекты. Но об этом мы узнаем уже от ФРС, после того как новый собственник регистрирует сделку.

Такая ситуация нас не устраивает. Видимо, по тем же причинам руководство ФССП направило информацию о предстоящей продаже в Смольный".

"Арестанты"…
По сведениям ФССП, имущество ФГУП "Ленин-градский северный завод" арестовано за долги в размере 50 888 000 рублей. Взыскание обращено на девять недвижимых объектов общей площадью 8275 кв.м, которые решено продать на аукционе (табл. 1). Предприятие расположено на Коломяжском пр., 10. Общая цена переданных на реализацию объектов составила 57 013 995, 62 рублей (в среднем - около $275,5/кв.м).

Оценку активов выполнила специализированная организация ООО "Центр оценки имущества". Ее представитель сказал: "Оценка имущества выполнена в соответствии с требованиями законодательства, и оспорить ее можно в суде, представив другой отчет".

Специалист другой оценочной фирмы - ООО "Центр оценки имущества СПб" - Сергей Сидоров предположил, что, скорее всего, кредитор, которому нужно быстрее продать имущество и вернуть свои деньги, заказал ликвидационную, а не рыночную стоимость объекта. Эксперты рынка уверены, что активы можно продать дороже.

Так, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский считает, что квадратный метр этой недвижимости стоит от $300, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский - что не менее $400.

А директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков "поднял" общую начальную цену лота с 57 млн до 116 млн рублей. Реализацией имущества займется ООО "Перфект", выступающее по поручению филиала РФФИ в Петербурге и Ленинградской области.

По словам Олега Ляпустина, в ходе ежегодного мониторинга федеральные надзорные органы запрашивают у КУГИ информацию о том, как учитываются интересы государства при приватизации имущества того или иного предприятия, особенно в сфере ВПК.

"Однако значительное число объектов, находящихся в госсобственности и закрепленных на праве хозяйственного ведения за ГУПами, уходит в частные руки без участия органов по управлению имуществом и без учета государственных интересов. И КУГИ не может противодействовать этому.

Мы ежегодно обращаемся в полпредство Президента РФ СЗФО, в другие структуры, чтобы они инициировали на федеральном уровне изменения в нормативные акты, позволяющие собственнику имущества должника отслеживать ситуацию".

…И банкроты
Законодательство о несо-стоятельности (банкротстве) предусматривает механизм участия государства в продаже имущества должника, хотя, по словам г-на Ляпустина, он не обеспечивает гласность самой процедуры.

По закону о банкротстве конкурсный управляющий, прежде чем выставить имущество на торги, должен провести рыночную оценку. На отчет оценщика необходимо получить положительное заключение государственного финансово-контрольного органа. До 2004 года эти функции выполнял ФКЦБ, затем полномочия перешли к Росимуществу, агентом которого с конца 2005-го является КУГИ Петербурга.

Недавно в КУГИ поступила информация о другом "проблемном" объекте - СПб ГУП "Лечебно-производственные (трудовые) мастерские при психоневрологическом диспансере Московского района" (ГУП "ЛПМ").

В активе банкрота - три нежилых здания суммарной площадью 4000 кв.м, оцененных в 968 309 у.е. (средняя цена - 242 у.е./кв.м). Два из них расположены на Воздухоплавательной улице, еще одно - на Новоизмайловском пр. Есть обременения (табл. 2).

По мнению Олега Ляпустина, КУГИ, выполняющий по соглашению с Росимуществом функции государственного финансово-контрольного органа, вряд ли даст положительное заключение на отчет о рыночной оценке, представленный конкурсным управляющим.

"Это смешные цены, два здания находятся недалеко от Витебского проспекта, а это очень неплохое место для офисно-складского или производственного комплекса, - говорит он. - Можно представить, какой был бы ажиотаж, продавай объекты Фонд имущества".

Опрошенные эксперты рынка подтвердили сомнения Олега Ляпустина в объективности отчета и оценили стоимость "квадрата" ГУП "ЛПМ" как минимум в три раза выше. Если конкурсный управляющий предлагает продать три здания по 205, 170 и 381 у.е./кв.м, то Игорь Горский считает справедливыми цены от $700, $500 и $800/кв.м соответственно. С ним солидарен и Игорь Лучков, оценивший здания в $700, $800 и $800/кв.м.

Получить комментарии у конкурсного управляющего ГУП "ЛПМ" Вадима Злоказова не удалось.

Как рассказал Олег Ляпустин, КУГИ намерен наладить более тесные отношения с ФССП, чтобы судебные приставы заранее информировали комитет о крупных сделках с арестованной недвижимостью.

Вероятно, будет подготовлено соглашение об информационном обмене между правительством Петербурга и ФССП. А продажу объектов конкурсной массы комитет будет стараться контролировать сам - в рамках переданных ему полномочий.

Мнения экспертов

Игорь Лучков,
директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb:

– Здания на Коломяжском проспекте по отдельности не представляют интереса для бизнеса. Инвесторов может заинтересовать участок под ними: здесь можно построить коммерческие объекты.

Похожая ситуация со зданиями на Воздухоплавательной ул. и Новоизмайловском пр. Необходимо учитывать окружающую застройку, близость промышленной зоны, а также вялое развитие района. Здесь, конечно, можно строить жилье, но, скорее всего, эти земли будут использованы под коммерческие цели.

В любом случае все объекты интересны для инвестирования.

Алексей Шаскольский,
руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринима-тельства:

– Исходных данных недостаточно. Можно сказать в целом, почем нынче проблемные объекты недвижимости. Но диапазон широкий - скажем, от $400 до $1500/кв.м (гостиницу "Речная", например, можно считать проблемной, но за нее просят $1500).

Нередки варианты, когда большую ценность представляет участок, на котором расположено здание. Но его стоимость зависит от локации, прав (аренда или собственность), обеспеченности инженерией, конфигурации, локального окружения и т.д.

Тем самым зачастую стоимость здания с учетом затрат на снос может оказаться отрицательной.

Игорь Горский,
управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости:

– Скорее всего, на месте этих зданий можно построить офисные или производственные площади, обустроить технопарк. Главное, чтобы после заключения договора купли-продажи прежний владелец не пытался оспаривать сделку и вернуть имущество. Такое бывает.