Торговая недвижимость двинулась к ожидаемому буму

В ближайший год петербургский рынок торговой недвижимости пополнится значительным объемом новых объектов.

О перспективах развития в городе многофункциональных и торговых комплексов рассуждают специалисты, занимающиеся девелопментом подобных объектов.

Юрий Борисов, генеральный директор 000 «Управляющая компания «Питер»:

«Проекты, которые не имеют креативного профессионального управления, в условиях конкуренции погибнут. Уже сегодня мы переживаем бум, но в особой мере мы ощутим его тогда, когда все готовящиеся торговые комплексы выйдут на рынок. Тогда мы и посмотрим, кто преуспеет в конкуренции. Очевидно, что конкуренции не избежать».

Сергей Дмитриев, генеральный директор 000 «Перспектива»:

«Мы наблюдаем изменения на рынке: финансирование стало более доступным, больше денег вкладывается в преобразования. Многие компании вывозят капиталы от своей предыдущей деятельности, в которой они не помещаются, и эти деньги выносятся на рынок недвижимости. Обеспеченность торговыми площадями в Петербурге в 1998 году была на уровне 110-120 м2 на 1000 жителей. В 2010 году, по различным прогнозам, мы будем иметь 270-450 м2 на 1000 жителей.

Арендная плата — часть прибыли торговцев, а прибыль торговцев растет из платежеспособного спроса населения. Если площади выходят на рынок быстрее, чем растет платежеспособный спрос, то дельта, которую торговец может отдать в

качестве арендной платы, будет падать и падать, а претензии покупателя к количеству и качеству квадратных метров на душу будут расти. Управляющему и девелоперу нужно понимать, чего хотят «кошельки» с определенным социально-культурным уровнем доходов и расходов».

Олег Спивак, заместитель генерального директора 000 «Инвестиционная группа «Отель»:

«Если выбирать между концепцией и деньгами, то деньги первичны. При разработке концепции всегда балансируешь между сиюминутной и потенциальной выгодой. От того, на что более ориентирован собственник бизнеса, зависит и концепция бизнеса. Трудно достичь баланса, который позволял бы зарабатывать деньги с самого начала экономической жизни проекта и продлить эту экономическую жизнь на бесконечно долгое время. Разработка такой концепции достаточно сложна.

По мере развития рынка торговых помещений концепции проектов претерпевают изменения и усложняются. У первых рынков концепция была проста — обеспечить приток максимального количества покупателей и заработать максимальное количество денег. На тот момент у собственников этого бизнеса не было мыслей о кондиционировании воздуха и о других элементах комфорта покупателей, которые кажутся необходимыми сегодня. Сегодня концепция комплекса — сложнейший документ. Необходимо учесть огромное количество параметров: и сбалансированный состав арендаторов, и наличие «якорей», их количество и размер, площади, которые необходимо этим арендаторам отдавать, оптимальное соотношение товарных групп, торговли и услуг, зонирование и прочее. Все более значимым становится лицо торгового комплекса. Торговый комплекс — живой организм, в котором концепция должна постоянно обновляться».

Игорь Горский, директор компании «Коммерческая недвижимость «Бекар»:

«В Москве существует неудовлетворенный спрос на торговые площади. Московские компании, приходящие сюда, предпочитают приобретать торговые помещения в собственность. Здесь играют роль политическая и экономическая стабильность, определенная либерализация в сфере финансов и налогов и, конечно, бренды.

В Петербурге более 3 млн м2 торговых площадей, но современным требованиям отвечает 500 тысяч м2. Рынок торговых центров занимает 12%. Уличная и ярмарочная торговля — 37%. Встроенные площади — 40%.

В этом году в торговых центрах будет введено 300 тысяч м2. У каждого из центров будут проблемы с привлечением арендаторов, которых, кроме того, необходимо удержать. В городе не так много мест с большой проходимостью и транспортным потоком, и многие уже заняты».

Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости 000 «Институт проблем предпринимательства»:

«Эйфория по поводу бума торговых центров плавно переходит в тщательно скрываемое беспокойство по поводу надвигающегося затоваривания рынка торговых площадей с соответствующим падением арендных ставок, ростом сроков окупаемости и прочими безрадостными перспективами.

В Москве в торговых центрах ставки аренды с лета 2002 года впервые за многие годы стали снижаться. Нынешним летом снижение ставок будет просто драматическим. Введение в 2003-2004 годах целого ряда новых торговых центров в Петербурге резко меняет динамику прироста торговых площадей последних лет. Очевидно .произойдет «санация рынка»: практически аннигилируется пресловутая «покупка прав аренды», произойдет снижение неоправданно высоких арендных ставок, появится «льготный период» или градуированная (изначально низкая, с фиксированной в договоре динамикой роста) ставка для арендаторов. Усилится «естественный отбор», от которого в ближайшие годы снизятся ставки в неадекватно расположенных, непрофессионально спроектированных и неквалифицированно управляемых торговых центрах.

Строительство крупных торговых центров на городских окраинах негативно повлияет на обороты торговых операторов в центре. Но снижение арендных ставок будет происходить прежде всего в торговых комплексах вне центра города.

Сегодня компании готовы платить за торговые площади от 4-5% до предельных 17-20% от оборота. На Западе этот последний диапазон на треть ниже. При этом продовольственные операторы редко соглашаются платить более 6%. В Москве в вводимом в эксплуатацию торговом комплексе арендная ставка может варьироваться от $300 (супермаркет) до $3500 и более за 1 м2 в год. В целом оборот все более отстает от бурно растущего предложения торговых площадей. Безнаказанно для уровня ставок это не может продолжаться долго.

В Петербурге в процессе строительства и проектирования находятся торговые комплексы с торговой площадью порядка 550 тысяч м2. К концу 2004 года общая площадь современных торговых центров в Петербурге может достигнуть 1 млн м2. В пересчете на торговую площадь это составит порядка 600 тысяч м2.

Беспрецедентный прирост торговых площадей в торговых центрах 2003—2004 гг. приведет к «перегреву» рынка».