Квалэкзамен по-американски, или А кому сейчас легко?

Алексей Игоревич Шаскольский, Председатель правления Санкт-Петербургского регионального отделения Российского общества оценщиков, член Королевского общества сертифицированных экспертов Великобритании (MRICS), аффилированный практикующий оценщик Института оценки, США, заместитель руководителя Департамента оценки Института проблем предпринимательства, Санкт-Петербург

Я уж 10 лет состою в Институте оценки США — одной из наиболее почитаемых американских оценочных ассоциаций; кроме прочего, Институт издает знаменитый учебник «Оценка недвижимости» (Appraisal of Real Estate), толстенную библию тамошних оценщиков, выдержавшую 14 изданий (РОО даже переводило одно из них). Помимо вступительных экзаменов (все, разумеется, на английском языке) там требуется прохождение курсов непрерывного обучения со сдачей тестов, раз в 5 лет необходимо набрать определенное количество баллов по этим курсам для подтверждения статуса. Для зарубежных членов требуется сдать курс по Международным стандартам оценки (МСО), курс Appraisal Institute по практике и этике оценки, что дает в совокупности 70 баллов, а также набрать еще 280 баллов по любым из предлагаемых онлайн- и оффлайн-курсов (что обойдется более чем в пару тысяч долларов).

Я — единственный аффилированный практикующий оценщик Института оценки в России, но попытки зачесть «за баллы» мои публикации (даже по практике оценки в США, и даже в американских оценочных журналах) были безуспешны: «Только если публикации сделаны по заказу Института». Но все же прочие заслуги зачли (от сдачи квалэкзамена и руководства региональным отделением РОО до работы в Международном комитете по разработке Международных стандартов этики), у них четко расписано, какое лыко в строку…

Сдавать эти два курса — по МСО и по практике и этике оценки — можно было онлайн, в любое время, стоило это около 330 долларов (обычно один онлайн-курс — в пределах 200 долларов, дает порядка 35 баллов). Сдавать было интересно, на курс с регулярными тестовыми заданиями уходила примерно неделя, особо забавны были «кейсы» — нужно было дать верный ответ (со ссылками на статьи МСО и американских стандартов) для ситуаций, соответствующих кратким сюжетам, которые опишу далее. Что характерно — заморские тесты показались мне более жизненными и практичными, чем некие отечественные, попавшиеся на квалэкзамене… Вот примеры «задачек»; за свои ответы я получил 100 %, т. е. они корректны (сдавать можно несколько раз, пока не сдашь, и можно пользоваться стандартами в процессе сдачи, но принимаются только правильные ответы и точные формулировки).

КЕЙС 1

Джек Доу — аффилированный практикующий оценщик Института оценки и опытный оценщик жилой недвижимости в Рицвилле, в котором недвижимость за последние пару лет активно дорожала. Новые односемейные дома росли как грибы после дождя, и цены росли непрерывно. Но у Джека дела не ладились: ему трудно было конкурировать с наплывом новых лицензированных оценщиков, которые, демпингуя, постоянно перехватывали заказы.

К нему обратился Макс Кэш (примечание: имена, названия фирм и городков часто «игривы»), представившийся сотрудником компании «Фаст энд Чип», которая заинтересована в оценочных услугах в районе Рицвилла. Джек никогда не слыхал о «Фаст энд Чип», но не стал вникать — не до того было. Кэш объяснил, что у него контракт с кредитным учреждением из другого штата, которое финансирует строительную компанию «БК Констракшн», девелопера большого жилого комплекса односемейных домов на окраине города. Кэш пояснил Джеку, что ищет надежного оценщика для большого объема заказов в этом проекте (кредит под залог покупаемого дома требовал оценки).

Пролетело 6 месяцев, Джек оценивает новые дома в проекте «БК Констракшн» для Кэша. Из-за большого объема работы Джек согласился, что ему будут оплачивать только те отчеты, которые будут приняты банком с выдачей эскроу-кредита на покупку дома. Почти все отчеты принимались банком, так что с этим не было проблем.

Офис продаж «БК Констракшн» снабжал Джека всей необходимой информацией по ценам продаж домов в проекте, и Джек использовал в сравнительном подходе только эти цены. У «БК Констракшн» была агрессивная маркетинговая политика — покупателям дома предоставлялись бесплатные каникулы на Багамах. Поскольку этот стимул предоставлялся всем покупателям в проекте, Джек не делал корректировку на него в сравнительном подходе. Он также знал, что некоторые из оцениваемых им домов недавно поменяли владельца, и цена текущей сделки была значительно выше предыдущей. Хотя его немного удивляло, почему новый дом так скоро перепродается, он не упоминал об этом в отчетах, так как эти прежние продажи еще не были отражены в публичных данных.

Прошло 24 месяца. Рынок повернул вспять. Продажи практически встали. «БК Констракшн» прекратило платить банку по строительному кредиту. Дома предлагаются в продажу по значительно более низкой цене, но не продаются. Федеральная корпорация по страхованию вкладов (FDIC) устанавливает контроль над банком, кредитовавшим строительство. Инспектор FDIC при поведении экспертизы отчетов Джека обнаруживает множество допущенных ошибок, включая завышение оцениваемой стоимости на 50 %. «БК Констракшн», Макс Кэш и Джек Доу обвинены в мошенничестве.

Вопросы:

1. Какая была первая ошибка Джека?

2. Заставлял ли заказчик Макс Кэш Джека делать что-то неправильное?

3. Согласился ли Джек на контракт с неправомочно обусловленным вознаграждением?

4. Какие ошибки сделал Джек в процессе оценки?

5. Процитируйте положения стандартов CPE и SPP (этики и оценочной практики), которые были нарушены. Какие из всех нарушений самые серьезные?

Правильные ответы:

1. Первая ошибка — не прояснена профессиональная репутация компании «Фаст энд Чип», для оценщика в Штатах это критично (оценщик обязан отказаться от контракта с работодателем, если убедился в несоблюдении последним кодекса этики и стандартов оценки); неприемлемо также условие оплаты только в случае, если заказчику «нравится результат» (когда выдается кредит). Он также солидаризировался с маркетинговой стратегией заказчика, отстраняясь от сбалансированной рыночной информации.

2. Заставлял, зная, что дела у Джека не ладились, навязав условие оплаты отчета, связанное с выдачей кредита.

3. Да, Джек согласился на контракт с обусловленным вознаграждением, выпуская отчеты с завышенной стоимостью оцениваемых залогов (домов), чтобы стать вне рынка конкурентных оценочных услуг.

4. Его главные ошибки в оценке: использование только данных застройщика по ценовым параметрам проекта, игнорируя более широкий охват рыночной информации; не проведены корректировки на агрессивное стимулирование застройщиком продаж (бесплатные каникулы на Багамах), что следовало сопоставить с обычными стимулами локального рынка; игнорирование частоты повторных продаж в краткосрочной ретроспективе с регулярным возрастанием цен — свидетельстве неестественного развития проекта (вероятно, искусственного завышения цен последующих сделок).

5. Далее указываются нарушенные статьи американских стандартов этики и практической оценки, которые привели к финансовым потерям покупателей домов в проекте, банкротству девелопера и финансовому ущербу кредитора застройщика (всего нарушено 10 правил).

КЕЙС 2

Джаннетт Доу — аффилированный практикующий оценщик Института оценки и оценщик жилой недвижимости в Энитаун, с двухлетним опытом оценки односемейных домов. К ней обратились с предложением оценить шестиквартирный дом. Джаннетт никогда не оценивала приносящую доход недвижимость, и заказчик не спрашивал об ее опыте оценки подобных объектов. Джанетт приняла заказ на оценку.

Вопросы:

1. Корректно ли Джаннетт повела себя в этой ситуации?

2. Что Джаннетт должна была сделать иначе?

3. Процитируйте соответствующие правила из CPE

и SPP (стандартов этики и оценочной практики).

Правильные ответы:

1. Джаннеттт действовала неправильно, она должна была проинформировать заказчика о своем опыте.

2. Джаннетт должна была проинформировать заказчика о своем опыте и, если бы он продолжал настаивать на ее исполнении задачи, она должна была либо обратиться за помощью и руководству к более опытному оценщику, и/или к помощи Института оценки, чтобы выполнить оценку компетентно и с должным уровнем достоверности.

3. Она нарушила правила CPE и SPP: действовать так, чтобы не вводить (заказчика, потребителя отчета) в заблуждение; оценщик не должен предлагать услуги, в которых он не компетентен (всего нарушено 3 правила).

КЕЙС 3

Жаклин Доу, член Института оценки (MAI), получила заказ на оценку от девелопера: оценить неординарное торговое здание, расположенное в старой промзоне. Объект изначально был железнодорожным пассажирским вокзалом; девелопер начал редевелопмент 5 лет назад, и ныне около 40 % здания сдано в аренду. Предполагаемое использование отчета об оценке — получение финансирования от частного инвестиционного фонда. Заказчик просит оценить объект как полностью сданный в аренду. Однако, ввиду явного отсутствия спроса, Жаклин предположила в отчете, что для полной сдачи объекта в аренду потребуется еще несколько лет, поэтому полностью сданный в аренду объект рассматривается как гипотетическое условие (в американской оценке это условие предполагается достоверным в то время как в действительности известно, что оно недостоверно). Заказчик возражает против использования термина «гипотетическое условие» и просит удалить это из отчета, а также убрать соответствующий сюжет о вакантных площадях. Жаклин объяснила заказчику, что не может так поступить; в ответ заказчик сообщил, что не заплатит за отчет, если правки не будут внесены. Жаклин скорректировала отчет, убрав гипотетические условия и сюжет о вакантных площадях.

Вопросы:

1. Было ли правомочным принятие заказа на оценку, учитывая, что заказчик — заемщик, а предполагаемое использование отчета — финансирование?

2. Каковы были ошибки Жаклин? Что она должна была сделать иначе?

3. Процитируйте соответствующие правила из CPE и SPP (стандартов этики и оценочной практики).

Правильные ответы:

1. Да, Жаклин имела право принять заказ на оценку от заемщика, учитывая, что предполагаемое использование отчета — финансирование, если в процессе оценки применялись соответствующие правила CPE и SPP.

2. Если заказчик настаивал на оценке объекта как полностью сданного в аренду и не соглашался на трактовку этого обстоятельства как гипотетического условия, Жаклин должна была отказаться от оценки.

3. Соответственно, она нарушила правило использования гипотетического условия и тем самым проявила вводящее в заблуждение поведение (всего нарушено 7 правил).

КЕЙС 4

Три оценщика, все сертифицированные члены Института оценки, наняты для свидетельствования в судебном процессе, в котором члены семьи пытаются разрешить спор о стоимости наследства — незастроенного участка земли. В текущем состоянии участок зонирован под сельскохозяйственное использование и, согласно департаменту планирования, маловероятно, чтобы в обозримом будущем это зонирование будет изменено и разрешено иное использование. Двое из троих оценщиков пришли к результату около 1 млн долларов: оба использовали сравнительный метод, отобрав аналоги соответствующего размера, местоположения и зонирования. Третий оценщик  представил результат в 2,6 млн долларов. Он использовал метод освоения участка, исходя из предположения об изменении зонирования в течение трех лет на жилищное строительство.

Вопросы:

1. Исходя из изложенного выше действовал ли кто-то из оценщиков неподобающим образом?

2. Если третий оценщик использовал полностью раскрытое гипотетическое условие относительно изменения в зонировании, будет ли отчет достоверным с точки зрения предполагаемого использования?

3. Процитируйте соответствующие правила из CPE и SPP (стандартов этики и оценочной практики).

Правильные ответы:

1. Исходя из изложенного все три оценщика действовали подобающим образом, если  третий оценщик полноценно описал гипотетическое условие об изменении зонирования. Это может произойти в будущем, это не является невозможным.

2. Если третий оценщик полноценно описал гипотетическое условие об изменении зонирования, отчет следует признать достоверным для предполагаемого использования, так как наследники хотели бы знать стоимость земли, включая ее потенциальную стоимость, «если».

3. Соответствующие правила из CPE и SPP: 1) использование гипотетического условия; 2) корректная идентификация проблемы, поставленной перед оценщиком (2 правила).