И. Мошнякова о новых изменениях в Закон 214-ФЗ

Поиск баланса интересов между застройщиками и дольщиками. Новые изменения в Закон 214-ФЗ

Ирина Мошнякова

Советник по правовым вопросам строительства и недвижимости ИПП

23 июля 2024 года Государственная Дума в третьем (последнем) чтении приняла изменения к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – «Законопроект»).

Законопроекту еще предстоят рассмотрение в Совете Федерации, подписание Президентом России и обнародование, но уже понятно, что указанным в нем изменениям к Закону 214-ФЗ – быть.

Согласно Пояснительной записке Законопроект направлен на устранение двойной ответственности застройщиков в случае нарушения ими обязательств по качеству построенного объекта, установленных как Законом 214-ФЗ, так и Законом о защите прав потребителей. Также депутаты-инициаторы Законопроекта указали о необходимости адаптации размеров неустойки для застройщиков реалиям сложившейся социально-экономической ситуации.

Основные положения Законопроекта:

1. срок действия гарантии от застройщика уменьшился (с 5 до 3 лет);
2. перечень и размер применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (неустойка, штрафы) определяются теперь только Законом 214-ФЗ;
3. размер неустойки (пени) за некачественное строительство определен в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) или от подлежащей возмещению суммы (в зависимости от предмета иска). Для граждан, приобретающих жилье для личных/семейных целей, размер неустойки удвоен, тем не менее он не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков (недоделок);
4. законодатель ограничил общий размер по мерам ответственности застройщика – не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), напомнив тем самым участникам гражданского оборота, что неустойка выполняет исключительно компенсационную функцию;
5. для граждан, приобретающих жилье для личных/семейных целей, предусмотрены также компенсация морального вреда (размер определяет суд при условии вины застройщика) и взыскание с застройщика штрафа, если последний добровольно не удовлетворил требования гражданина; размер штрафа – 5% от присужденной судом суммы;
6. указан исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности для застройщика, т.е. стороны не вправе предусмотреть в договоре иное (не установленное Законом 214-ФЗ);
7. нарушившая договор сторона (застройщик или участник долевого строительства) оплачивает убытки сверх неустойки;
8. планируемый срок вступления Законопроекта в силу в виде изменений к Закону 214-ФЗ – с 01.09.2024.

Хочу сделать акцент, что при расчете размера ответственности застройщика законодатель уделил особое внимание «стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов)».

Указанная стоимость может быть определена:

Вариант 1 – посредством подготовки первичной юридически грамотной документации. Привлечение юриста, обладающего многолетним опытом в судебной практике по строительным спорам, бесспорно, нивелирует риски и финансовые потери.

Вариант 2 – посредством проведения конфликтной строительно-технической экспертизы (досудебной и/или судебной). В данном случае выводы эксперта будут основываться, в том числе на первичной документации, поэтому роль юриста сложно переоценить в этом процессе.

Следует иметь в виду, что на рынке проведения конфликтной строительно-технической экспертизы представлены государственные и негосударственные экспертные организации. Государственные учреждения в силу их загруженности в большинстве случаев не могут оперативно провести экспертизу.

Что касается негосударственных экспертных организаций и их строительных экспертов, то на сегодняшний день действующее законодательство практически не стандартизирует их экспертную деятельность.

На стадии проведения судебной экспертизы Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» обязывает суд в своем определении указать информацию об образовании, специальности и опыте работы эксперта (т.е. профессионализм эксперта оценивает судья, юрист по образованию). Что касается проведения самой судебной экспертизы, то статья 8 указанного закона декларирует, что она должна быть обоснованной и давать возможность проверить достоверность ее выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Есть только общие положения о подготовке экспертизы, но практически отсутствуют методики ее подготовки на уровне законных и подзаконных актов.

Нормативная база проведения досудебной экспертизы еще более скудна, нет ни одного закона, регламентирующего вопросы определения соответствия профессионализма эксперта поставленным задачам и методик подготовки экспертиз.

Надо сказать, что в настоящее время действует постановление Правительства РФ, в котором сформулированы требования к экспертам, привлекаемым дольщиком в процессе получения от застройщика построенного объекта при обнаружении недостатков: «…это лицо, обладающее специальными познаниями и необходимой квалификацией, т.е. специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Вместе с тем, вышеуказанное постановление носит временный характер, регулируя порядок передачи объекта участнику долевого строительства только на период с 30.12.2023 г. по 31.12.2024 г.

К сожалению и удивлению, очередные изменения к Закону 214-ФЗ оставили без внимания вопрос об определении критериев и требований к экспертным организациям/экспертам, а также подготовке конфликтных строительных экспертиз.

С учетом вышеуказанного рекомендуем на начальной стадии развития конфликта и формирования документов-доказательств своей позиции обращаться только в профессиональные юридические и экспертные компании, имеющие специалистов с проверяемым опытом в строительных судебных спорах (даже если обращение в суд в начале конфликта не предполагается).