Как избежать рисков в девелоперском проекте

Фото ИПП

15 октября 2026 года эксперты Института проблем предпринимательства поделились своим профессиональным опытом, выступив на очередном заседании Комитета по финансовой деятельности, аудиту, консалтингу и привлечению инвестиций Ленинградской торгово-промышленной палаты.  Возглавляет комитет директор ИПП, председатель Совета Палаты Владимир Романовский, который в приветственном слове представил выступающих и поблагодарил приглашенных спикеров за поддержку мероприятия. Тема прошедшей встречи - «Управление финансовой устойчивостью и рисками девелоперских проектов». Модерировал заседание и выступил одним из спикеров руководитель департамента маркетинга ИПП Максим Безлепкин. Он подчеркнул, что мы всегда преследуем цель донести до аудитории пользу и ценность того опыта, который ИПП и представители других компаний, участвующих в наших экспертных мероприятиях, реализовали в своих проектах.

Фото ЛОТПП

Основатель компании Iris Expert Светлана Сердюкова в своем динамичном докладе доходчиво рассказала, что сегодня определяет востребованность девелоперского продукта. По ее мнению, объекты гостеприимства, именно к ним сейчас относят апарт-отели, – одни из самых сложных проектов в управлении, эксплуатации и традиционной деятельности. Помимо технического обслуживания объекта необходимо управлять большим количеством людей, массой собственников. Инвестиционная востребованность среди покупателей и конечных пользователей таких проектов базируется на четырех измерениях устойчивости: рыночной (непрерывной аналитике рынка), операционной (единой модели управления и эффективной системе коммуникаций между девелопером, собственником и управляющей компаний), продуктовой (способности объекта адаптироваться к меняющимся условиям рынка) и информационной (формировании базы данных и полной истории решений по каждому проекту). Как отметила г-жа Сердюкова, такой подход в вопросе сохранения востребованности продукта применим к любому виду недвижимости, будь то инвестиционная, жилая или коммерческая.

Фото ЛОТПП

О том, с какими рисками, связанными с земельными активами, может столкнуться застройщик, исчерпывающе, последовательно пояснили эксперт по земельно-имущественным отношениям Института проблем предпринимательства Наталья Шептунова и ведущий юрист ИПП Анна Хованская-Гончарова. Информационным поводом для пристального внимания к этому вопросу стало решение законодателя о том, что до 1 декабря 2033 года сведения о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) могут не вноситься в ЕГРН, если такие зоны установлены до 2031 года. Это, отметила г-жа Шептунова, ведет к целой плеяде рисков для застройщика на любой стадии реализации проекта: предъявлению требований о сносе постройки, признанию строения самовольным, утрате прав на земельный участок или его часть. Данные риски могут быть связаны со скрытыми обременениями участка, особыми условиями использования территорий. К такой категории земель относятся зоны охраны памятников, санитарно-защитные зоны, земли в береговой полосе водоемов, участки, подпадающие под лесфонд, территории с археологическими находками. Участок может подлежать изъятию для госнужд вследствие внесения изменений в документы территориального планирования, градостроительную документацию. Для минимизации рисков Наталья Шептунова представила подробный алгоритм действий того, что необходимо сделать застройщику, каким образом проявить должную осмотрительность на разных этапах реализации проекта (от покупки земли до эксплуатации на ней уже построенного объекта). В качестве иллюстрации Н. Шептунова привела убедительные примеры из практики ИПП и упомянула известные, нашумевшие кейсы по ЗУ в Ленинградской области.

В ряде случаев спорные вопросы приходится решать в судебном порядке, об этом рассказала ведущий юрист ИПП Анна Хованская-Гончарова. «Если все-таки возник судебный спор, есть практика, которая вырабатывает подходы для того, чтобы смягчить, нейтрализовать ситуацию, или, по крайней мере, получить компенсацию», - отметила спикер. Постановлениями Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2026 года N14А/2026 и N16А/2026 утверждены тематические обзоры № 11/2026 и № 13/2026, в которых обобщена практика по произвольным постройкам, а именно так будут называться все здания, возведенные на земельных участках, пересекающихся с ЗОУИТ.

Г-жа Хованская-Гончарова подчеркнула, что снос объекта – это крайняя мера, суд будет исследовать сделку, выписка из ЕГРН для судебного органа не является панацеей. Задача бизнеса – доказать проявление должной осмотрительности при возведении постройки, в таком случае суд откажет госоргану в основании для сноса. В подтверждение своих слов юрист представила кейсы, когда бизнесу удалось добиться отмены сноса объекта, доказав добросовестность своих действий.

О том, как создать успешную промышленную площадку, какие использовать возможности на каждом этапе становления и как избежать рисков, убедительно разъяснил заместитель генерального директора ООО «ВТБ Девелопмент» Александр Паршуков. В своем выступлении он особо подчеркнул важность первой стадии проекта – этапа планирования, когда необходимо максимально четко сформулировать цель реализации проекта и провести всесторонний анализ целого ряда факторов (наилучшего использования земельного участка, градостроительной документации и т.д.). Недостаточная проработка именно этого этапа, предпочтение скорости реализации проекта глубине его проработки становится основной причиной провала проекта. На следующей стадии – стадии привлечения финансирования, отметил спикер, целесообразно изучить прежде всего возможности получения льготного финансирования, привлечения соинвесторов, а также потенциальных резидентов будущей площадки. И, наконец, в фазе реализации проекта прежде всего необходимо найти профессионального, надежного подрядчика, в целях продвижения объекта важно вести работу по представлению информации о площадке в сети интернет, подытожил спикер.

Фото ЛОТПП

 Руководитель департамента маркетинга ИПП Максим Безлепкин остановился в своем выступлении на рыночных рисках застройщика и инвестора в проектах загородной рекреационной недвижимости. По его словам, практика ИПП в этом сегменте выявила целый ряд факторов, ведущих к рискам реализации проектов. На этот рынок зачастую входят инвесторы без опыта работы в отрасли, отсутствием компетентной команды, низким качеством аналитики рынка и локации, концептуализации и проектирования. Инвесторы не учитывают восприятие продукта со стороны покупателя, который зачастую имеет высокую насмотренность и опыт потребления аналогичных продуктов, применяет придирчивый сравнительный анализ таких объектов по широкому кругу критериев (цена, идея проекта, инфраструктура, благоустройство, архитектура и т.д.). Такой подход к реализации проектов рекреационной недвижимости г-н Безлепкин назвал «интуитивным девелопментом». Свой доклад эксперт наглядно подсветил рядом примеров из портфеля ИПП, отражающих подобный подход со стороны застройщиков к реализации проектов, рассказал, к чему это приводит.

Завершил деловую часть заседания управляющий партнер консалтингового бюро «Никулина, Мележников и партнеры» Олег Мележников презентацией о том, как выстроить эффективную систему принятия решений в компании.  Для того чтобы создать продуктивную систему управления, г-н Мележников предлагает честно ответить на ряд вопросов: как в организации принимаются решения, имеет ли место концентрация на первом лице или существует устойчивое делегирование полномочий, как информация о рисках попадает к лицам, принимающим решения, не искажается ли доносимая информация, как выстроены вертикальные и горизонтальные коммуникации. Коллега г-на Мележникова Светлана Никулина в продолжение темы привела кейс по внедрению системы управления рисками проектов в крупном инфрастуктурном холдинге.

В завершение мероприятия по доброй традиции участники заседания продолжили неформальное деловое общение за чашкой кофе, обмениваясь мнениями и контактами.

Благодарим спикеров и участников встречи за внимание и интерес к заявленной теме и ждем на следующих наших заседаниях.

Фото ИПП