Стоимость оценочных услуг, несмотря на сокращение числа розничных заказчиков, не снижается и не растет

На сегодня, по данным Росреестра, который ответственен за ведение реестров профессиональных оценщиков, в РФ насчитывается 34,1 тыс. действующих квалификационных аттестатов. 55 % их обладателей имеют право вести деятельность по направлению «оценка недвижимости», треть — движимого имущества и около 13 % — по оценке бизнеса.

Обязан оценить

После появления института оценки в 1998 году (с принятием закона) казалось, что рынок будет развиваться в добровольном направлении. Однако на сегодня его поддерживает исключительно требование об обязательности предоставления отчётов об оценке имущества при заключении сделок. Второй столп рынка — госконтракты.

Оценка имущества предполагает определение его рыночной стоимости. Ей подвергаются объекты недвижимости, транспорт, ценные бумаги, нематериальные активы и бизнес.

Предоставлять отчёт об оценке имущества необходимо при ипотечном кредитовании и при разрешении налоговых споров (рыночная стоимость нужна для подтверждения обоснованности суммы уплаченных налогов либо для опровержения претензий со стороны госструктур). Проводить независимую оценку обязательно и при любых сделках с государственной недвижимостью (от приватизации и сдачи её в аренду до передачи в доверительное управление). Также отчёт понадобится при использовании недвижимости в качестве уставного имущества либо для взноса в уставный капитал предприятия. Отдельным перспективным направлением оценки является обязательность при переуступке или судебных спорах по обязательствам по долгам и кредитам.

От 3,5 тыс. за отчёт

Точное число оценщиков, работающих в Петербурге, назвать невозможно. Так, по оценке «Контур.Фокус», в Петербурге с кодом ОКВЭД, который относится к оценочной деятельности, зарегистрировано 977 организаций различной формы собственности, от ИП до АО. Их совокупная выручка за 2021 год превысила 13 млрд рублей, что на 15 % больше результатов 2020 года. Объём госзакупок и госконтрактов в этом объёме составил 2,2 млрд.

Реальный объём рынка меньше: юрлица помимо оценочных могут оказывать и аудиторские услуги. Опрошенные «ДП» участники рынка затруднились определить его ёмкость в денежном выражении. Исходя из стоимости одного отчёта, которая зависит от объёма работ и, как правило, начинается от 3,5 тыс. рублей, по Петербургу он может варьироваться на уровне 1 млрд рублей.

Высочайшее одобрение

Наименее затратное и наиболее перспективное направление, оценка залоговой недвижимости в розничной ипотеке, постепенно сокращается и замещается услугами по оценке имущества в корпоративном кредитовании и судебных процессах. За последние 2 года в ипотечном кредитовании, например, остро проявилась тенденция монополизации рынка. Банки затрудняют для своих клиентов приём отчётов от сторонних оценщиков (по аналогии с полисами страхования, устанавливая длинные временные периоды на изучение отчёта). И рекомендуют обращаться к аккредитованным. По данным «ДП», например, у ВТБ это всего 10 петербургских организаций и физлиц, у «Дом.рф» — 21, у Сбербанка — 102.

Большинство ипотечных кредитных организаций направляют заёмщиков за отчётами об оценке на цифровые платформы. Именно на них и можно выбрать оценщика, ориентируясь на срок подготовки отчёта, электронное взаимодействие с кредитором и стоимость услуги. И цена практически не меняется последние несколько лет.

В текущем году оценщики столкнулись с сокращением количества оформляемых ипотечных кредитов (по Петербургу за 7 месяцев падение по сравнению с данными за январь–июль 2021 года составило 41 %). В сумме это означает недополучение 73 млн рублей выручки (при падении количества выданных ипотечных кредитов на 21 тыс.). По оценке «ДП», годовой оборот в сегменте обязательной оценки в сделках по ипотеке год назад превышал 7,6 млрд рублей, из которых на Петербург приходилось чуть более 0,4 млрд (оформлено 51 тыс. кредитов). Компенсировать снижение доходов для оценщиков может рост оценок в судебных процессах. По данным Федресурса, в первом полугодии 2022–го в РФ было инициировано 5,2 тыс. конкурсных производств, увеличение по сравнению с аналогичным периодом 2021 года составило 4 %.

Кадровый голод

За последние 2 года на рынке сформировался кадровый дефицит прежде всего среди высококвалифицированных оценщиков. В профессии остаются не многие из них.

По действующему законодательству после получения диплома оценщика (его стоимость составляет от 100 тыс. рублей) необходимо не менее 3 лет проработать в сфере оценки. И только после этого специалист может сдать квалификационный экзамен по одному из трёх направлений: «оценка недвижимости», «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса». После прохождения тестирования он может вступить в саморегулируемую организацию оценщиков (заплатив вступительный взнос 20–30 тыс. рублей и далее ежегодные членские взносы). Здесь же необходимо оформить страховой полис ответственности.

По словам Светланы Повтарёвой, руководителя управления страхования ответственности «АльфаСтрахование», для физлица минимальный лимит, установленный законом, составляет 300 тыс. рублей, для юрлица — 5 млн. Для этих лимитов стоимость страховки начинается от 900 и 4000 рублей соответственно.

После наработки стажа и получения квалифицированного аттестата оценщик получает право подписи отчётов об оценке и, как следствие, может рассчитывать на более высокую зарплату. Квалификационный экзамен необходимо сдавать каждые 3 года, его стоимость составляет 5,9 тыс. рублей.